MoveNext - Latus


Strategie & Werkwijze

Ultimo Vastgoed B.V. en Ultimo - Grutterij V.O.F. investeren als actieve beleggers in vastgoedobjecten en hebben als voornaamste doel — waar mogelijk en gewenst — deze objecten te verbeteren of geheel nieuwe objecten te ontwikkelen die de leefbaarheid in een plaats of woonwijk ten goede komen. Wij investeren overwegend in supermarkten of supermarkt-gerelateerde beleggingsobjecten. Deze objecten bieden een aanbod van dagelijkse boodschappen (m.n. food) in tegenstelling tot niet-dagelijkse boodschappen (non-food) wat door sommigen ook wel recreatief winkelen wordt genoemd.

 

Er zijn een aantal overwegingen waarom het interessant is om in supermarkten te investeren: 

  1. De dagelijkse boodschappen worden doorgaans meerdere malen per week gedaan waarbij de consument niet zelden pas in de supermarkt definitieve keuzen maakt. Bij niet-dagelijkse boodschappen (non-food) zal eerder vooraf een uitvoerige oriëntatie op het internet plaatsvinden en zal mogelijk het product zelf ook via een webwinkel worden aangeschaft in plaats van via een fysieke winkel.
  2. Nederland beschikt over een fijnmazige detailhandelsstructuur waarop andere landen jaloers kunnen zijn. Hierdoor kunnen de dagelijkse boodschappen veelal in de eigen wijk worden gedaan te voet of op de fiets. Deze omstandigheid maakt dat de supermarkt en andere verswinkels in de buurt voor de meeste consumenten vooralsnog een beter alternatief zijn om de dagelijkse boodschappen te doen dan het internet. Hier komt nog bij dat veel mensen het leuk vinden om een praatje te maken in de supermarkt waardoor de supermarkt en zijn omgeving de natuurlijke ontmoetingsplaats voor de inwoners van de wijken.
  3. Vanuit de aanbodkant bezien (de supermarktorganisaties zelf) is een fysieke winkel met zelfbediening nog steeds de voordeligste manier om een zo groot mogelijk scala aan producten zo voordelig mogelijk bij de consument te brengen. Persoonlijk contact met deze consument (in plaats van alleen via internet) is daarbij een belangrijk praktijk-instrument om de producten en dienstverlening te verbeteren.
  4. Een aspect wat nog niet is genoemd, maar wel een belangrijke rol speelt, is dat voor het starten van een supermarkt geen vrije vestiging mogelijk is. De bestemming van een bedrijfspand zal immers ‘detailhandel’ moeten toelaten of nog restrictiever – indien het bestemmingsplan nadere aanwijzingen per branche geeft – een ‘supermarkt’ moeten toestaan. Bij afwijkingen van het bestemmingsplan zal met behulp van een distributie-planologisch onderzoek (D.P.O.) moeten worden aangetoond dat er voldoende bestedingspotentieel is (inwoners x € besteding dagelijkse boodschappen) in de markt om een toename van het aantal m2’s supermarktruimte te rechtvaardigen. In de praktijk wordt er in de interessante marktgebieden ‘gevochten’ om deze uitbreidingsruimte (m2’s) voor supermarkten en zullen met name de reeds aanwezige supermarktondernemers en (uitverkoren) winkelcentra, voorrang krijgen om uit te kunnen breiden. Voor de vastgoedbelegger of -ontwikkelaar betekent dit dat een nieuwe supermarkt of winkelproject vaak alleen van de grond komt door bestaande gedateerde objecten te herontwikkelen. Dit was vroeger natuurlijk anders toen er winkelcentra vanuit het niets konden worden gebouwd op braakliggende stukken grond. Uiteraard zijn deze mogelijkheden er nog steeds, echter veel minder dan in het verleden. 

Vanuit bovenstaande overwegingen hebben wij vertrouwen in het bestaansrecht van supermarkten, c.q. winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen en de daarvan afgeleide (beleggings-)waarde op de langere termijn.

 

Door onze slagvaardige aanpak hebben wij in de laatste jaren verscheidene winkelvoorzieningen in woonwijken nieuw leven ingeblazen. De uitdaging voor Ultimo is om een hoogwaardig en realistisch ontwikkelingsplan te maken waardoor alle belanghebbenden (omwonenden, winkeliers en gemeente) enthousiast worden. Dit geschiedt vanuit de overtuiging dat winkelcentra noodzakelijk zijn voor de kwaliteit van de woonomgeving.

  

Ultimo is in staat om in korte tijd concrete verbeterings- en uitbreidingsplannen voor winkelcentra te ontwikkelen. Bij deze plannen wordt creativiteit gekoppeld aan een gezonde dosis 'realiteitszin'. Onze herontwikkelingsvisie sluit dan ook aan op stedenbouwkundige randvoorwaarden van gemeenten en commerciële eisen welke detailhandelsbedrijven aan hun winkels stellen.

 

De herontwikkeling betreft niet alleen het winkelcentrum, maar ook het openbaar gebied ten behoeve van de verblijfs- en parkeerfunctie (in verband met de veelal gewenste toename van de parkeercapaciteit). Ontwikkelingsplannen worden in een zeer vroeg stadium op financiële haalbaarheid getoetst.